![假如房子是一支股票 假如房子是一支股票](http://pic.caixin.com/blog/Mon_1603/1456887602_HkFlKc.jpg)
今年仿佛去年的轮回,只不过是去年炒股的人狂欢,今年是炒楼的人沸腾。而实体经济一样的越来越弱,企业盈利在下滑,居民实际收入下降。人民币汇率的压力同样存在。资本的气氛非常浓重。
其实房子跟股票一样也不一样,所谓不一样的地方,就是他还有一个基本属性就是自住,也就是大家都习惯说的刚性需求,我理解的刚性需求,就是人均30平米。如果你说你要换一个150平米的房子,想住的宽敞一点,管这个也叫刚性需求,这就纯属找骂了。房子的欲望,跟金钱的欲望是一样的,根本没有止境。上亿的房子都有,难道那也是刚性需求?所以,算算你家几口人,如果人均超过30平米,你还要再买房,那么显然就不再属于刚性需求,房子已经变成了跟股票一样,成为了一种投资品。你买他的唯一理由,就是基于他日后还要涨价。现在不买,怕以后再买就亏了。仅此而已。
(人均居住面积 我国已经达到发达国家水平)
如果房子变成了投资品,那么这个问题就十分简单了,我们讲过股票的估值模型,套到房子里其实完全适用。
首先你要看看市盈率吧,也就是股价和每股盈利的比值。那么房子的市盈率怎么算呢?当然是要算租售比,租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金,如果一只蓝筹股,我们说他的合理市盈率不应该超过20倍,那么房子呢,也可以参考这个逻辑。但可惜,现在大部分房子的市盈率已经超过了50倍。换句话说,你买一套房出租,一年只能收回本金的2%,要租50年才能回本。
(十年租售比走势越来越低,说明房子的投资价值已经完全不具备了。彻底进入博傻阶段)
其次买股票你得看看技术走势吧,房地产涨了十几年,几乎没有过像样的调整,满满的完全都是获利盘。只要一变天,这帮人肯定都会往外抛售。而且很多人都是3000多买的,现在涨到5万了,到时候他要跑,谁也拦不住了!
第三买股票你得算算成本,我们现在买卖股票的交易成本基本都在万分之五左右,所以这个市场的交易还是很活跃的。再看看房子,竟然最低还要1%,动辄一套房子的交易费用就要几十万元。这房子多过两次户,收税就能收出一套房子钱。
第四股票你得了解杠杆,去年就是最后一段配资炒股迎来了高潮,将整个股市推上了万劫不复的地步,那个时候的杠杆比例大约在1:5,最高也就1:9左右。那么楼市呢,国家本来规定的是2-3成首付,这就相当于从国家层面给了你5倍杠杆,而有的中介公司,再给出了首付贷业务,也就是说首付也不用你出了,0首付也是有的,保守一点的是1成首付,这就相当于在原来的基础上扩张了杠杆倍数。目前的房地产投资的倍数已经达到了5-10倍。不要以为他们是做慈善,一旦市场房价跌10%,这些配资公司就开始抛售你的房产了。千股跌停见过吧,千楼跌停也并非没有可能。
第五股票你得考虑流动性吧,也就是市场成交量。都说天量天价,5000点的成交量明显出现了个山峰。而且是无法逾越的山峰。这就说明在这个地方大量且充分的换手,你想想在这个位置谁在买?都是你的亲戚朋友,叔叔大爷,包括自己在这里冲进去。那么谁又在卖呢?肯定是那些大机构甚至产业资本们,他们在高位套现。楼市也一样,最近交易大厅特别火爆。楼市高位你身边的人又都蠢蠢欲动,但有没有考虑过谁在卖?卖房的人不知道涨吗?他们为什么要在这个位置卖房?
(房屋交易大厅)
第六股票和楼市投资一样,都是投资,那么唯一不变的道理就是8赔1平1赚。现在好像所有人都赚了,那是因为他们现在没有变现,只要变现的运动一开始,你会惊奇的发现,这个定律神一样的存在。所以现在变现的人,其实就是疯狂的挤占那10%的赚钱阵地。而8赔的人群还在增加。
好了,如果你要投资楼市,应该有个清醒的认识了,还是说一句投资界的名言,上帝预让他毁灭,必先令其疯狂。我改一改说的更直白,只要一个投资品疯起来了,他也就别想平稳落地了。现在楼市已疯,而且是疯了好几茬了。所以这里面必然酿成大面积惨案。
有人说,如果楼市下跌我不卖不就完了,这只是个惯性思维,因为现在持有房子没有成本,你当然可以不卖,继续收你那3%不到的租金,但一旦开始征收房产税,增加持有物业的成本,那么未来房子可能不再甜蜜而成为沉痛的负担。房产税这个问题已经说了5年不止,今年肯定出不来,明年也够呛,但后年呢?大后年呢,5年之内出台应该是个大概率事件。
所以楼市已经到了鱼尾阶段,使劲咋么咋么还有味道,但其实已经全是刺了。
(头条签约作者、银库金融副总裁 齐俊杰)
0
推荐