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想降房租?怎样做才有效?

资本入局二房东,中介推高城市房租的闹剧告一段落,北京多部门约谈10家中介,要求大家承诺集体不涨价,落实三不原则,一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外,为稳定租房市场,参会企业将在未来数月内向市场投放房源,以保证供应。其中自如分配了8万间任务,相寓2万间,蛋壳2万间,其他还有一些小中介,总计是125725间。

是很多人都有疑问了,这125000套房源到底是存量还是增量,有媒体报道说是存量,那么是否意味着之前这些中介本身就存在囤积居奇的行为,这125000套存量房,握在手里不出租!原来是准备做什么的呢?后来也有消息说,自如声称是增量,增量8万间,那么势必他会加大收房的力度,去进一步争抢房源,那么这好像与此次约谈的目的完全不符吧,对此反正最后也是支支吾吾完全说不清楚,最后各家中介就是强调,不涨租金了。但具体怎么不涨,怎么供应全都闭口不谈了。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里,我们一直说,一个城市的房屋租金跟这个城市的收入状况息息相关,收入高,收入上涨,租金就会上涨,但这仅限于C2C模式而言,如果有人通过资本垄断房源形成一个垄断的B端,再加上他短期不以营利为目标,那么这个就麻烦了。但凡资本入局,以扩大市场占有率为目的,都会破坏市场本身的机制,比如打车软件,又比如共享单车市场,最后不是让你在路边打不到车,就是满地浪费的自行车。但这两个跟租房比起来都是小事,毕竟租房这个事,几乎关系到一个城市一半的居民,还有这些居民们一半的收入。房租如果比工资涨得还快,那就让人完全看不到希望了。

我们说要发展租房市场,本意是好的,那就是缓解高房价的压力,打造租售同权,而长租房市场的模式现在就这么几个,

一是开发商直接开发自持物业租赁,比如万科的翡翠书院,这种东西由于开发成本巨大,开发商只能以租代售,而且也只能做高端,一笔收10年的钱,月租金15000起。

二是二房东的分散房源的中介模式,比如自如,相寓,蛋壳这种就是中介先收房,然后加价出租,这种模式势必推高市场租金,因为他的盈利模式本身就是这样,二房东发展的越快,市场占有率越高,推升房租的力度就会越大,这个没办法解决。

三是,整租改造模式,通过一些商业建筑,打造整租的长租公寓,有点像酒店也有点像宿舍,集合住宿和社交的需求,比如you 公寓,这种模式也不便宜,他也得先收房再改造,再叠加服务加价出租,只要凝结了服务,就会比你单租一套毛坯房贵的多。

所以这以上的三种模式,其实都是推涨房租的模式,无论发展哪一个,城市租金都会被推高,在原有的房租上,叠加服务,本身这种商业模式,就只能通过涨价去赚钱,这不是道德不道德的问题,只是有资本推动会让这种涨价更加迅猛快速,没有资本推动会比较温和的差别,怎么都是涨价的。而真正有希望改善租房市场的是后两种模式。

第四,保障性租赁住房,这种房子就是政府主导,开发商配套建设,给城市低收入群体居住的,由政府同一运营和管理,这些房子是政策性的,所以不会涨价,他的市场份额直接决定了城市租金的水平,如果这种房子多了,上面那三种租房的价格就起不来,如果租房市场的保障不足,那么就是现在的结果。房租大量上涨。所以如果平抑城市房租,保障性租赁住房必须要加大供应力度,这才是根本。一方面要批地,加大建设,另一方面要加大改造力度,把一些废旧工厂,废旧商业公寓,甚至是商场,改造成为具有保障性的公寓,以缓解城市租房压力。

第五,集体建设用地转租赁,只有这个模式可以跳出高成本的怪圈,他没有土地成本,只有建安成本,所以这种房子造价只是开发商自持物业的四到五分之一,于是他的租金回报率一下就能超过5%,甚至到达8%,商业模式就很清晰了。所以现在应该把更多的资本用于集体建设用地的开发上面,积极推动这种租赁住房的建设和出租,这种房子出租是有降低市场租金可能的,而且也不用政府出钱,市场可以借助资本的力量,快速推动。只需要给政策配合就可以。

综合来看,租房市场建设是一场攻坚战,而房租中长期看的是城市的繁荣程度和收入情况,但短期确实会受到供给需求的影响。所以增加供给不光是中介的事情,更是要靠相应的政策去推动,特别是保障性租房的供给和集体建设用地转租赁的供给。这两块才是可以降低城市房租的力量。

文章原题为:论租房市场的几种模式 降房租的希望何在?

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