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房价下跌的城市将越来越多 任先生也看空了?

上周末,第十五届中国地产风云榜在北京举行,其中最引人关注的还是知名地产商任志强,任先生的演讲!由于网上各种各样的任先生说太多了,而且标题党越来越多,所以我们直到看了视频才敢相信,原来这真是任先生说的。

任志强的演讲主要说了这么几个事,

第一,2018年房价是没法预测的,因为有一件大事要干,可能对房地产造成根本影响,这就是土地,如果国家不再是土地供给的唯一主体,那么对于房地产来说就发生了内核性的变化。

第二,投资一定会下降,按照现有的政策,调控不放松,2018年的房地产投资一定会降,进而影响经济。

第三,面积会下降,我们卖了17亿平米,3亿平米是现房,10亿平米是刚竣工面积,所以供给和需求的缺口越来越大。

第四,房价下跌的城市会越来越多。2016年底房价超过1万的城市才19个,2017年底已经达到了41个,翻了一倍还多,9个城市使劲按着所以房价略有下降,2018年重点按着的城市数量会增加,所以下降的会多一些。

第五,2018年棚改目标是580万套,比2017年的609万套有所降低,如果减少了棚改数量,对房地产的影响也不小。

第六,未来是否取消限购,主要取决于地方政府是否等米下锅,如果财政困难,他一定会想办法放松限购。而事实上2018年已经到了地方债务的偿债高峰。

第七,开发商也很难受,会在2018年拼命的去找钱,所以他们不会再捂盘惜售。可能会以量来换价。守住自己的资金链。

第八,他也提到了地区差异,东部人口持续增加,中西部地区虽然投资也在增加,但人口并未增长。后半句他没说,估计言下之意就是,人口没涨但房价涨了的地方,可能就是要下跌的地方。

第九,也是他说的最多的一点,单一政策方向,一定会带来副作用。最后让方向适得其反。

这主要就是任志强讲话的内容,看得出来2018年是纠结的一年,看多和看空都是无比纠结的,其实他这些点都说的很对,比如投资肯定下降,面积也会下降,楼市调控下,地产商都无米下锅了,还怎么开工盖房子,烂尾楼会越来越多,而棚改风停,会让很多三线城市变成流动性陷阱,一旦拆迁补贴没有了,你在三线城市买的房子也就再也别想卖了。开发商的资金链,在2018年将开始捉襟见肘,他们和地方政府开始博弈, 看到底是谁更缺钱,如果是开发商赢了,地方就会逐渐以各种方法放松限购,然后新房热销,其实去年就已经出现了,但是二手房可能并不乐观。各个城市也在博弈,人口流动总体上是由北向南,由西向东。所以最后的格局会是,人口率先选择流向东南,南方,西南,其次才是中部,而除北京之外的华北,西北,东北是人口流出的地方,如果没有人口流入支撑,那么高房价很难挺住,而高房价反过来又是阻挡人口流入的一个重要因素。所以这点也反过来制约了大量二线城市,到底是杀鸡取卵还是放水养鱼。

综合来看,任志强也并非是看空,他只是觉得2018年楼市会被行政干预的更多,特别是一线大城市和几个重点城市,将受到政策的影响更大,不是不该涨而是不让涨,他的观点没有变,还是觉得楼市没有化解供给和需求的矛盾,所以现在的挫折都是暂时的,你现在压得越狠,未来的爆发力也就越大。其实老齐也同意任总的这个论调,也应该感谢任总提出的这个警告,早在大禹治水的时候就告诉我们堵不如疏导,楼市巨大的需求形成了金融反身性,你越是压制,他的需求就会越多。形成价格的上涨动能,所以这块必须用疏导来化解,一定要把刚需的压力化解掉,比如共有产权房,比如长租房,比如保障公祖房,也比如增加土地供给,多建商品房,反正就一点,短期限制是可以,但短期限制争取来的时间,一定要尽可能多增加城市住房供给,否则光压制不疏导,最后就会像任志强说的,只要你挺不住了,就会爆发式反弹。

现在从执行情况来看,一线城市都在加速布局租赁住房这块,是一个疏导的重大举措,而且一线城市不缺钱,今年继续严格按住房价是有这个资本的,所以他们的时间比较富裕,但就是这个想法,让进展似乎并不快。比如地方城市住房租赁平台,现在上线的还不多,租赁住房和长租房,集体建设用地转租赁的住房,也刚有个政策,还没有大规模开展。所以方向是对的,但现在实际效果还没有显现,不免也让很多人着急。但我估计在过两年,长租房和各类保障房怎么也会遍地开花了,所以一线城市继续降房价,应该是没什么问题。至少这两年应该是能够按的住的。但二线城市可不好说了,大量二线城市,并没什么举措疏导,只是一味限制,这样一旦城市收入减少,就会变相放松调控,未来向南京,武汉,长沙,西安,济南这些省会城市都有这个潜质。至于三线非省会城市,甚至是四线小城市,省会城市放松限购,给出人才落户政策,会首先从三四线城市带走人口,也会形成吸附效应,这时候如果你那里的棚改正好风停,那么房价就不是下跌那么简单了,可能会让你卖也卖不掉,租也租不出去。人口减少,最终失去博傻的能力。

所以综合来看,一线不会变化,三线很危险,最大的变数在二线省会城市。十有八九他们会放松调控,继续往上顶房价。这其中被上面盯上了,就会收敛一些,继续调控,如果放松了没人管,就会一点一点往前试探底线,他们冲破限购的动力是很足的,而开发商其实也在豪赌着这一趋势。现在就看政策态度了!不管,二线就还要涨,管了,今年会有大量城市房价下跌。就这么简单。



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