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作者:齐俊杰(ID qijunjie82)

11月底,在北京有宗土地拍卖引发了全国地产人士的关注,首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元在北京拿了一块新地,明显不是地王,但这块地的意义十分特殊,非常奇葩,这块地上你盖好的房子,一套都不许卖,只能往外租。所谓100%自持住宅用地,10%的商业自持面积。这还只是一块地,据说北京后面还有四块地,也都要这么干。土地总价203亿。

北京现在的租售比出其的低,一套500万的房子,月租金能到1万就不错了,全年按12万计算,租售比也就2.4%,这就算是高的,很多房子租售比都低于2%,甚至低于1.5%,这么低的租金,开发商怎么可能收回成本呢?对此,有人采访了拿地的开发商中的一家,让他谈谈拿地的初衷是什么?人家说这是经过了非常严密而精确地计算,基本上用一句话可以概括,那就是看心情,先把地拿了再说!可见开发商们完全是懵逼状态,至于怎么赚钱怎么回收成本,完全没想好。现在拼命拿地,主要的目的是要有活可干,让公司不至于马上就完蛋。

原来也有开发商自持的相关试点,但没有这么狠,基本都是10-15%的自持比例,我跟一家上海的开发商聊过,他们的计算方法就是把这15%的面积砍掉,然后在计算是不是能赚钱,看来开发商根本就没打算在自持物业出租这个事上赚钱,甚至已经做好了最坏的打算。

而实际操作中,北京有一家开发商是这么干的(一般开发商不怎么宣传,怕影响销售),为了能够尽快回笼资金,他们用了押金转利息的方式,比如一套100多平米,市价800万的全新房子,给你配好全套宜家家具和精装修,你交150万,然后住三年,这三年中每月只交物业费1200元,然后三年之后,150万元一分不多一分不少的退给你,至于怎么续租,到时候再讨论。而这种租房协议是跟开发商签的,这就相当于把现金流先回收了,这是一个没上市的开发商,换句话说他现在基本上不能发债融资,所以用这种方式,基本上能把现金流都回收过来,150万按照每年10%的收益计算,显然比收每年的租金然后再融资值得多,而租金相当于一年15万,也还算说的过去,基本上就是一个市价。而且对于租客来说吸引力在于,房子是全新的,一般人是没有年化10%的资本运作能力的,所以他们感觉就是白住房子。而且三年很稳定不会有房东给你涨价或者赶你离开。

这可以说是我们政策的一个新的尝试方向,目的就是让释放房子的使用价值,还是那句话房子是用来住的不是让你们装逼天天买来卖去的,所以开发商自持物业出租,可以有效解决市场长租房的供给问题,让更多的开发商加入到包租婆的行列之中,有利于稳定大家的居住预期,起码让大家有很多地方可住,而且就拿这种150万住免费住3年的房子来说,跟买新房住没什么区别,而且装修家具还都不用考虑,也是节省了很多成本,简单算笔账800万的房子,你首付就240万,贷款560万,贷款30年期,月均还款就29000元,仅产生的利息支出就高达482万,而这240万的首付,估计就够你租20几年房子了(租金每年上升5%计算,3年调整一次),20年后中国人口大约只有现在7成,而且有一半都是老头老太太。那时候,最富裕的大概就是房子了。

有人问是不是能降房价?这个没什么关系,房价的主要预期还是土地和货币以及资金杠杆,现在货币收了,资金杠杆降了,但土地这个口子还没松,小心翼翼呵护市场预期。我们一直想找一个能不能不降房价,不降低土地出让金,还能让大家有房子住不至于太苦逼的方式,所以这种自持物业就算是一种尝试吧,但最好这种自持土地是个增加额,不要占住宅供地的指标,否则土地供给下降,将更加激化供需矛盾。所以我觉得经是好经,关键看怎么念了。

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齐俊杰

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银库金融副总裁

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