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虽然看空 但房价现在还不能下跌

作者：齐俊杰（ID qijunjie82）

熟悉我的朋友都知道我是个房地产的看空派，其实我也不是一直看空，2014年开始我才转多为空，之所以从多头变成空头，实则是发现了整个全球信用收缩这个拐点。也就是说凡事都讲个天时地利人和，最起码天时从2014年开始已经不在了。人民币贬值，加速了大量资金从资产泡沫的高位套现离场，然后漂洋过海而去。所以对于一个资金推动的市场来说，楼市至少已经处于了危墙之下。

2016年的上涨，基本上属于一波回光返照，研究宏观的朋友一定会注意，2016年上半年的楼市火爆，跟美元的下跌刚好时间点重合，而上半年人民币则在反弹，换句话说大的趋势下，出现了反抽，一直刮西北风的冬天，突然放了几天东南风。但我们并没有做好准备，犯了一个致命的错误，在这期间信贷猛增，M2也拉起来，但这些钱放出来才突然发现，原来M2已经带不动经济，货币创造陷入了黑洞。这主要表现在M2和M1的剪刀差上面，企业都有钱，不差钱，但就是不乐意投资。所以我们看到尽管很多信贷放出来，但民间投资增速却断崖式下跌，最后反而酿成了巨大的资产泡沫，而到了下半年美元风向突变，又开始急速拉升。特别是10月份涨幅巨大，而我们也刚好在10月份开始了最严地产调控。这其实就是在为上半年所做出的错误判断来补救，并做出了明确的指示，重点抑制资产泡沫，防范金融风险。可以说如今相当于天时地利已经全部变化，现在唯一没有变的就是人和，很多朋友还是要买房，而且天天在问什么时候能买，什么时候房价能降？

首先，我的回答很明确，未来房地产最大的风险就是流动性风险，也就是说以后你想把房子卖出来基本上不可能了，所以房地产会逐渐回归消费属性，那么结论就是如果你想买房自己住，又或者从来不想卖了，并有信心应对每月的月供，不至于让家庭背上沉重的财务负担。特别是不买房家庭就不和睦的那种，可以买房。特别是一些三四线城市的，房价没过万的，基本上房价不算高了。跌不跌到不是太大问题，主要的问题刚才说了就是没法卖了。所以如果你用买手机的心态买房，我并不反对。但如果要想投资赚差价，就省省吧。在严格的调控下，拆除了大比例的资金杠杆，房价再往上涨，基本已经不太可能了。

其次，房价什么时候能跌？这个不好说，总之现在不会跌，因为现在房价跌下去百害无一利，我们应对外汇市场已经焦头烂额，再加上房地产坏账的冲击，国内金融体系将相当危险，所以平稳过度是我们的主要思路，就好比我们现在用了个定身法，先通过拆除杠杆的方式把房地产定在原地，不涨不跌，不要交易最好，等待国际市场稳定后，再做处理。而刚才说的天时地利人和，两大因素已经变化，至于人和能不能维持？主要的方式就是靠土地，减少土地供给，时不时出来一个地王，为的就是保持市场的人气。当然这也是地方政府非常乐于干的事情。

第三，房价平稳，最有利于房地产税的推出，关于房地产税的重大税制改革，关乎中国经济未来几十年的发展，所以这个不容有失，而高房价的舆论情绪，刚好可以利用。没有一个税收是呼声如此之高的。而这个时刻进行税制改革则是最佳选择，也是为了地方找到新的税源，这样才能从长远化解地方债的危机，以及防范金融风险。最快明年立法，后年讨论，大后年推出，所以这三年房价不能跌，至少要保持舆论对于房地产税的饥渴。

第四，客观上房价也不会降，股灾不是买出来的更不是喷出来的，而是卖出来的。现在从需求端的进行房地产调控，不让买卖，限制交易，买的人少了，卖的人也不多，所以从根本上不会发生降价行为。只会将成交量降到冰点，并保持对于准购房人的饥饿感。而只要这种饥饿感存在，房东便不会轻易降价（资金杠杆除外），所以很难爆发大规模的房价下跌的情况。即使个别炒房客爆仓甩盘，也不会影响大局，某些郊区或核心城市外阜跟风盘比较危险，核心城市人口密集区产业密集区的房价短期内不会松动。

第五，冷冻房地产为明年经济留个后手，万一明年经济持续下滑，万一美国经济明年重新回到危机，整个世界重启QE模式，届时风向重新变回来，拿掉房地产上的限购限贷，饥渴的购房人，立马就能成为拉动中国经济的主力。

所以，综合来看，房地产价格关乎到未来经济的走向，关乎到未来税制的改革，是整个经济的胜负手，所以最好的解决方案就是现在这样，用定身法制住他，而不是手起刀落见血光。所以有房地产大佬说了，土地供给不到位，只在需求端调控房价，是没什么用的。如果就房价而说房价，我完全同意他的提法，而且我也经常列举重庆模式，河上有桥，而且非常明显的桥，根本不用下水摸鱼。但要站在中国经济长久长期的稳定发展层面，房价现在不能跌，当然也不能再涨了，重要的是不能产生过多的换手，后面要做的事情太多，需要一步一步推进，一下就玩坏了，所有努力就白搭了。比如去年的股市，债转股还没推，注册制还没启动，一系列证券市场改革都没来得及，牛市就结束了。而楼市调控比股市难的多，也复杂的多，更重要的多。