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杭州楼市调控二次加码说明什么?

作者:齐俊杰(ID :qijunjie1224)

昨天,杭州楼市发布通知,自11月10日起,调控升级,实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例,上调商业性住房贷款首付比例。与此同时,对拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放第三套及以上住房贷款,并加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查等。而在9月19日杭州已经开始了第一次楼市调控,并且已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上,对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停出售新建商品住房和二手住房,且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

这次杭州的二次调控可谓是史无前例,好像这么多年以来,从来就没有任何一次调控是在调控的基础上间隔2个月又加码的,而这次调整政策后,杭州买一套房的公积金首付比例在3成,身上没有任何贷款的买二套房,商业贷款首付4成,商业贷款没还完买二套房不管商业贷款还是公积金,一律首付6成,公积金贷款没还完不给贷款,买3套及以上的都不给贷款。最后还有一句话相当重要,各银行业金融机构,要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的核实切实防范风险,这句话可厉害了word哥,如果要严查收入证明和首付来源,我敢说至少有一半购房人的贷款需求会被打回。杭州现在好一点的小区都3万 了,买100平米房子要300多万,贷款7成至少210万,贷款30年的话,月均还款要达到11000元,换句话说夫妻两个人月收入总和要高于22000元,而杭州的平均月薪最高统计也就7500元不到,如果贷款20年计算,月还款接近14000元,也就是夫妻二人月入总和要高于28000元。这基本比平均收入高出了一倍。按照平均数的统计理论,月是高收入人数越少,所以能够达到买300万房子标准的人在杭州市不到20%,这里面还要刨除那些已经有房的,有好几套房的,筛选出来买首套房的人数就会少之又少。

所以,从态度上已经清晰的看出来,这次政策是有点急眼的意思,目的就是要先尽快的把银行等金融机构捞出来,可以说一场击鼓传花的游戏,银行的鼓声已经停了。经过了今年的上涨,已经让银行积累了比较厚的安全垫,再加上开发贷风险转嫁到了个人住房贷身上,银行的任务已经完成,基本可以从楼市里全身而退了。你买到的房子,银行的评估价顶多只有7成,再加上你的3成首付,2成税负,房价跌五成之前,你只要好好还贷款,银行不会找你麻烦,你只要还有工作,还的起贷款也不会去主动断供。因为一旦选择主动断供,之前的3成首付就吹了,2成税负和装修也就全打水漂了。而且还上了银行的黑名单,一辈子可能都要背着失信的黑名单,再也不能贷款买房了。所以这个机会成本是巨大的。这就是为什么说个人住房贷款安全的主要原因。当然,这时候就得说一个前提条件,那就是你的首付来源可靠的话,有些人首付就都是借的,不是借民间金融的就是借亲戚朋友的,这样他违约的成本就相当低廉,所以银行最怕的就是这点。一旦你个人在银行的杠杆上再加杠杆,那么就相当的危险了。所以,顺着这个思路,杭州这次调控的最后一句话已经说得很明白了,一要确保你不能在银行外再加杠杆,二要确保你有稳定的工作稳定的收入来源,这两点都做到了,银行就没毛病了,然后风险就全是你自己的。

银行一手清查个人房贷的同时,另一手要掐死开发商的现金,这也是接到了银监会的命令,要掐断理财资金进入房地产的通路,这就是说不能把房地产的风险转嫁到理财的大爷大妈头上,有人统计了上半年累计有18.99万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了包括房地产在内的实体经济。而这个18.99万亿里面,有13%进了房地产,也就是2.09万亿,所以你想想地产商可能缺钱吗?他可能降价吗?一帮大爷大妈天天喊着买不起房,天天投诉房地产万恶吸血,但却暗地里通过银行给房地产输血,当然他们可能自己完全没有意识到这个问题,上半年房地产开发一共是4.6万亿,而住房贷款是2.3万亿,即便重复计算,把开发和房贷加起来一共也才6.9万亿,理财资金就2.09万亿,占比达到30%,而扣除掉重复计算的问题,理财资金在房地产里面的比例甚至超过5成。那么你想想吧,一个月你收入的一半突然没了,会不会很难受?更何况理财只是一方面,房地产发债、房地产信托、房地产贷款全面受到一行三会限制,可能房地产资金来源的8成已经没了,再叠加限购、限贷、打击民间金融以及收紧流动性,房地产这个年恐怕过不好了。




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