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又出新地王 金融风险不降反升

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昨天,也就是8月17日上午,上海静安中兴社区两个地块正式出让,起拍价46亿元,吸引了18家房企及联合体前来竞价。最终由融信中国以总价110.1亿元竞得,溢价率139%,成交楼面价10万元/平方米,可售部分实际楼面价14万5/平方米。

第一时间看到这样新闻的人,不敢相信自己的眼睛,上海的楼面价已经涨到了14.5万,这尼玛是不是有点太疯狂了?不过这块地还是不错的,距离陆家嘴也就3公里,到外滩2公里,但尽管位置核心,也不能这么高价格吧,莫非这上海房价真要涨到30万一平米不成?届时一套上海的房子要卖到3000万,要知道在美国100万美元就能买一套很好的房子了,再加上移民费用,大概也就1000万搞定。剩下2000万,随便买点什么,衣食无忧的过几辈子。傻子才在上海苦逼的上班!所以除非闭关锁国,一分钱也不让流出去,否则根本就没有这个涨到30万的逻辑。

融信中国跟之前的信达不一样,他是一个福建的民企,2003年才开始干房地产,一直也不大,更不出名。直到今年才在香港上市,上市的时候股价5.5港元,现在7港元,整个市值也就95亿港币,也就相当于81亿人民币,而他的销售额也不高,一年不到300亿元,在中国众多的房地产企业里将将前30。但他有一点特别的高,那就是负债率,从2012年开始资产负债率就一直在90%左右,净负债率一度高达15倍,说明这个家伙真的敢借钱,敢出手,特点就是胆大!

今年3月他开始进军上海,随后就开始了年货大采购,一共拿了13块地总价超过345亿,他拿地花的钱,比他卖出去的房子拿进来的钱都多,显然这是一个入不敷出的局面。这其实已经超出了一个企业健康的财务范畴,毫无疑问,融信就是在赌,赌上海房价继续涨,而且大幅的涨。为什么赌性这么大?因为他不赌下去,就得退出上海,相对于土地供给严重过剩的二三线城市来说,赌一线城市,胜算的概率似乎还要大些,尽管现在已经穷途末路。

其实,开发商跟股市里的券商和基金是一样的,他们对于行情也判断不准,也容易陷入市场情绪的波动之中,往往当基金仓位加到了88%的时候,股市开始出现了做头迹象,也往往券商分析师一致看好大盘冲击8000点的时候,呼喊侠之大者为国接盘的时候,股灾也就悄然临近,开发商也一样,当他们都失去理性,拿性命在赌博的时候,这个市场已经接近癫狂。上帝让其灭亡,必先搞疯他,没有开发商的非理性,也就不会有整个市场的疯狂。所以,这从一个侧面恰恰印证了我的观点,这就是最后的一棒。融信中国很可能就接了这样一棒,他也很可能就是那个高喊为国接盘的分析师,也可以是4000点才是牛市起点的人民日报。

融信的举动不会刺激政策,反而会打醒政策,通过抬高房价刺激个人房贷来接盘开发贷风险是完全不靠谱的政策设计,这样只会激发开发商的野心,让杠杆更大,开发贷规模更大,金融风险也就更大。一个到处借钱的地产公司,押上了所有的资金拼死一搏,赢了就自己赚大钱,输了就破产,把烂账甩给银行,这就是他们的考虑。所以,这种金融风险巨大。银行可以不给他贷款,但我们看到融信中国的融资渠道,包括在二级市场发债,包括通过诺亚财富去卖私募基金,换句话说间接融资虽然风险可以控制,但直接融资的风险其实已经相当大。最后银行不赔钱,但老百姓的钱必然血本无归。

炒股的人都知道,加速赶顶,就说明顶就在附近,而这次楼市的牛市,从需求牛改革牛,走到现在已经变成了纯纯粹粹的杠杆牛,基本开发贷都可以理解成为1:10的配资。一旦跌下来后果不可想象,要知道楼市可没有跌停板。



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