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深圳楼市真的要跌吗？

作者：齐俊杰（天下齐观：TXqiguan）

今年以来深圳房价暴涨，但刚刚过了半年，却有人说，深圳要跌了，数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。有人分析了，在政策面不变的情况下，下半年楼市的走势更趋向于稳中有涨的状态，回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性。其实吧，这事太简单了，根据数量经济学和量子物理吧啦吧啦的分析结果显示，可能，大概也许就是上半年涨太多了，相当于先调价50%，然后给你一个92折，你猜自己是赚了还是赔了，恩，这很明显是一道送分题。

其实一直有一个误区，就是这个新房成交均价，涨的时候不明显，而跌的时候也容易误导。以大城市为例，由于城市面积大，所以基本都是一圈一圈的往外盖房。新房也是越盖越远，这个月还在5环，下个月就出了6环，所以位置不固定，新房的均价也没什么可比性。赶上两个豪盘开售，这个月就是成交均价大涨，下月赶上了郊区平民小户型卖，你感觉就是暴跌了。所以完全不具备参考性。

虽然我一直看跌房价，特别是一线城市的房地产泡沫非常巨大，严重脱离了居民的实际购买力，基本上是资金炒作和惯性思维捂盘惜售的结果，而老百姓房东们也不着急卖，都觉得早卖早亏，晚卖多赚。所以没有人要卖房，尽管房地产供给充裕，但是由于都被多套房持有者劫走了，所以显得市场供需仍然紧张，给最底层的需求者以错误的信号。记得2011年的时候，有人通过用水量来调查，深圳空置率43%，而2012年的时候，有媒体做过调查，说深圳龙岗区的某楼盘，投资需求至少一半以上，空置率更是达到8成，大部分人都混淆了投资需求和真实刚需，有人甚至觉得自己有钱没渠道理财，所以就得买房，这也叫刚需。

其实，我们不妨问问，有多少人是必须买房子的，租房子就过不下去的，孩子上不了学算是一个刚需的理由，这是我们扭曲的教育制度所导致的，未来会逐渐解决，而且估计很快解决，学区房的概念不过也就10几年时间，本意是好的，让孩子就近入学生活幸福，但没想到却给房地产做了嫁衣，所以这个肯定要改，估计也就在这几年就会逐渐淡化学区房的概念，房子跟学籍很可能也会彻底脱钩。甚至户口跟房子都有可能脱钩。除此之外，还有刚需吗？至于结不了婚，跟刚需没半毛钱关系，那是你丈母娘看你不顺眼，你要是有个比尔盖茨那样的爹，他才懒得管你到底有没有房呢！

租赁和购买都是金融行为，当预期这个资产要贬值的时候，就会选择租赁，如果预期这个资产会升值就会选择购买，比如机器设备是会贬值的，所以工厂会找租赁公司，用融资租赁的方式取得设备，然后折旧算付租金，再举个例子，为什么成功男人都愿意养情妇而不愿意将漂亮女人娶进门，这就是觉得女人的容颜是快速贬值的资产，养在外面不结婚，每月只需要付出一定的租金，而不至于套牢在手里。相反美女都愿意尽快嫁给大款，因为大款的钱是逐渐升值的，所以没人愿意去用租赁的方法陪土豪玩，都希望赶紧把他套牢攥到手里。

那么问题来了，房子呢？你觉得该涨就买，如果觉得差不多了，该跌了最好的办法就是去租。回到深圳房价的问题上，现在大家还都想着买，就说明预期还是看涨的，大家也不愿意卖，所以市场供给仍然失衡，即使大家都买不起了，但卖的人也少，所以最大的可能就是有价无市。成交量急剧萎缩，然后就这样走完最后的3-5年，直到持有房产0成本的现状被打破。然后二手房东大量抛房，彻底改变供求状况。最后带动新盘下跌。