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下半年楼市趋冷已成定局

作者:齐俊杰(天下齐观:TXqiguan)

很多人错过了上半年的楼市火爆,刚刚筹集了资金,准备倾其所有义无反顾一把,但好像楼市要变天了?不禁有些心理打鼓,这下半年或者未来的楼市行情会是什么样的?

其实,楼市下半年逐渐趋冷肯定已成定局,但所谓趋冷指的是成交而非价格,也就是说下半年会开始成交清淡,买卖双方重回观望,而不是所说的价格暴跌。

首先,政策有意控制,刚刚开完的中央政治局会议上,要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板5大重点任务,其中降成本方面,抑制房地产泡沫的提法非常明确,这也是我印象中,来自政策层面第一次如此口吻提出了房地产泡沫,而抑制和之前提到的防范完全不同,抑制是已经发生了是进行时,防范则说明还没发生是将来时。可见现在高层对于房地产泡沫的提法,观点已经转变,已经承认这是个事实。既然是事实,那么就要动手,想必相关的金融政策、行政政策肯定多管齐下。所以,现在谁还敢说国家不会让房价跌?

其次,金融方面,证监会明确,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这基本上把房地产企业的再融资给堵死了,大部分企业融资的目的都是拿地和还贷,如果不让他们再融资,一个是拿地也就是,新业务无法开展,另一个是资金链瞬间紧张,这么干其实目的很明确,就是你们踏踏实实把现在手上的烂尾房处理好就行了,别再去祸害银行和股市了,特别是地产商跟地方政府串通,然后以低廉成本拿地王,推高土地价格,从而推高抵押物的价格。虽然这样银行的表面风险不会暴露,但实际上暗流涌动。银行心里清楚地很,这都是双簧,都是喊上去的价格,根本不是实际价格。所以一旦抵押市场出现问题,很可能会雪崩。造成真正的金融危机。所以现在就是希望,你们赶紧把老项目收尾,然后别去拿地,有钱都还银行贷款。什么也别干了最好。这是一次观念的转变,之前用个人按揭贷款来接盘开发贷,发现不但不会去杠杆反而可能增加楼市产能,大量开发商给点阳光就灿烂,一看有利可图纷纷炒地炒房。搞不好库存反而增加了。

第三,流动性趋近,央行的信贷政策也是前高后低,下半年肯定不会有上半年这么宽松了,我们看到M2已经开始下降,而M2和房地产销售息息相关,M2降低必然带动销售下滑,整体楼市遇冷。您的房子下半年可能不好卖了,而买家有了更大的议价空间。

第四,购买力透支,上半年楼市的火爆透支了大量的购买力,很多人都没想买房,结果看到这么火爆都没忍住,又冲进去了,楼市跟股市不一样是一个长周期,你不可能年年都买房子,所以上半年买了,估计几年内基本不会再考虑了。而这几年也基本上是楼市最后的日子了。

但是,这么多楼市的利空消息,房价真的要跌了吗?不会的,因为买的人少了,卖的人也会少,大家一看没什么议价空间,就握在手里不卖了。所以没有人买也没人卖,楼市会陷入僵局。至于开发商是没有动力主动降价的,因为一旦他们降价销售,反而会引起抵押的担忧,还不如他们把房子都押给金融公司,直接拿到抵押贷款维持资金链更方便,弄到的钱也更多。如果降价第一未必能卖的掉,第二反而拿到手的钱会变少。第三会引发老业主的群体事件。所以主动降价不符合开发商的利益。

那么我们说降房价,只能指望二手房的房主,但在他们持有0成本改变之前,他们也不会贱卖,卖不出去宁可拿着,也不急于出手。

由于原号被封,所以以后我将在天下齐观(TXqiguan)以及齐俊杰(qijunjie82)两个新号里面跟大家做交流。



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