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一指标显示 北上深已无刚需成最大泡沫

一指标显示 北上深已无刚需成最大泡沫 
在这次的楼市调控中,大家关注的更多的都是首付比例提高,以及什么限购政策,这些确实有用,对抑制成交量,将起到毁灭性的打击。但还有一条大家可能忽略了,这条一出,基本上把刚需全部挡在了银行贷款之外,也就是说实际上深圳可能已经停贷了。

逆天的深圳房价,让深圳金融当局感到不安,深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》,针对协会单位提出9条措施收紧房贷。其中严查首付贷,媒体都解读了,但第五条才是致命的,加强购房人偿债能力审查。(严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求),不知道您明白没有,这就是要求月供收入比不能高于0.5,反过来收入月供比,不能低于2。这个指标其实一直银行都有,而且也是这么做的,但之前由于开发商和中介联手作弊,虚开了很多收入,造成这个指标已经失真了,很多银行业稀里糊涂把钱贷出去了,这其实已经酿成了巨大的风险。我们在新闻里也经常看到什么吃土青年,月还房贷5万,还有什么收入9000,还贷6000,天天在父母家蹭饭。这按理说,都是违规操作。

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那么如果收入比月供不小于2,会怎么样呢?这就要求你的收入至少比月供多出一倍,才有安全边际。在临时的经济波动,比如你家一口人突然失业了,降薪了,意外了(呸呸呸!摸木头)你不至于还不起房贷,发生断供的风险。那么这就要算账了,深圳1月份的二手房均价已经超过了5万元,一套70平米的房子,大概平均下来要350万元,即便你有首付,如果贷款20年,你不但要准备100万的首付,每月支付还款加利息就要16000元,如果按照不低于50%的月供收入比的要求,你至少收入得有32000元,当然你还有老婆或老公帮忙,也就是说两个月薪超过15000元的家庭,仅仅能买的起一个70平米的房子,如果要是贷款30年,那么每月还款加利息是13000元,结果其实差不多。

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那么买90平米的房子会怎么样呢?神奇的一幕发生了,20年贷款,需要月均还款2万元,30年贷款月均还款16700元,也就是说你的家庭月收入得有4万元,才能考虑90平米房子的事。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元,除以12个月,每月只有3719元。注意平均月收入的意思就是说,有一大半的人都达不到这个收入。那么深圳有多少家庭能够月入3万以上呢?月入3万了,还有多少人有刚需,需要买第一套住房?可惜我没有这个数据。

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同理,北京和上海也差不太多,你要看一个地方的房价,不能看他的新房价格,以北京为例,新房已经快建到河北了,所以必然便宜,而二手房成交均价才是一个靠谱的参考价格。北京也已经达到了4.1万,而北京的平均可支配收入,比深圳还略高一点,每月能有个4000,算下来依然是完全不匹配的月供收入比。有媒体算了个数,大概能反映这个情况。北京、上海、深圳本地的刚需几乎已经不可能贷到款了。月供算下来比收入还高,这个金融风险根本无法解释,唯一合理的情况就是,根本就不是本地人在买,而是全国的有钱人在推高房价,所以进一步判断,全国的有钱人里面根本没什么刚需,一个限购可能就把他们全部挡在门外。

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(这个统计有问题,是按照新房价格算的,深圳新房和二手房差不多,北京上海二手房价格要比新房更贵。所以凑合看下)

相比较来说,二线三线城市的房价和月供倒是非常安全的,也就是收入的1/3,如果不出现什么极端的情况下,断供的风险很小。反倒是北上深,已经嗅到了意思金融危机的味道。

好就好在,现在持有房屋没有成本,这些已经买了房的到不着急退出,他们在想办法,多圈一些傻子进来,他们好套现离场。如果没有傻子了,他们就彻底完了,因为以后出台房产税是大概率事件,那么多余的不能住的房子,放在手里将不再是资产而是负债。现金流变成了负的,每月反而要倒贴钱出去。至于卖房?涨价是唯一的且最有效的广告,但现在的问题是,价格已经涨不动了,因为刚需都被拦在贷款的大门之外。

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(我们现在一线城市,月供已经是月均收入的4倍,超过了当年的香港,已经宇宙第一。比如上面算的,买一套房月均还16000元,但深圳的月均工资只有4000不到。)

所以判断,如果真的像文件要求的那样,严查月供收入比,严查婚姻状况,那么恐怕一线城市的房价将停止上涨,成交会迅速萎缩。直到房产税出台的前一年(可能就是明年或者后年),恐慌性抛售才会出现。一线城市将比二三线城市的房价跌的更狠。




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