楼市泡沫！我们有8点跟日本挺像

最近大家一直在讨论房地产会不会像日本一样崩盘，为什么不比香港，不比美国，不比德国也不比俄罗斯，单单比日本，其实我们跟日本挺像的。

首先，日本是高增长，我们之前也是高增长，日本从1955年开始一直维持在10%左右的增长，一直维持了近20年，然后从75年开始突然下台阶，直到1985年的十年间，增长幅度一下掉到了4%以下，然后到1990年，增长再下台阶，彻底进入了失落几十年。而我们现在刚刚结束了10%的高增长，进入了新常态。经济减速已经成为了一种趋势。我们的基础设施建设已经接近饱和，未来政府投资的边际效用将逐渐递减，再加上房地产后再无新的增长点，所以估计GDP下行将是常态，经济不好，收入降低，维持高房价的最底层因素也就不存在了。

其次，日元先升值后贬值，在货币拐点，房价崩了，我们也是先升值现在贬值。资金经历了一个流入再流出的过程，都说由俭入奢易，由奢入俭难，资本泡沫尤其如此。只要推高了，资金已撤离，必然是一地鸡毛。热钱的跨境流动打垮的何止是日本，香港、台湾甚至泰国，印尼等东南亚国家，拉美诸国都出现了严重的热钱撤离后造成的经济危机。我们现在努力维持汇率稳定，尽可能的封死资金撤离通道。其目的也是为了防止资金大规模短时间内撤离造成的伤害。

第三，日本是股市先发生股灾，引发楼市地震，股灾我们已经经历两三轮了，去年割韭菜，割的大家很疼，但经过半年多的艰苦奋斗，银行储蓄又恢复了，中国人还是有钱的。储蓄率也足够高。所以我们看起来股市跟楼市还是绝缘的，但不要忘了，股灾中消灭的中产阶级都是楼市真实的潜在用户，消灭这帮人之后。楼市未来的购买力必然受到极大的影响。如果后面再反复割几次韭菜，也就真没什么人买的起房了。其实这个故事在2008年那波暴跌过后已经发生过了。

（日经指数）

第四，日本刺破楼市泡沫的是加息，当年由于货币贬值再升值，然后又贬值的折腾，造成了日本货币政策的混乱，贬值贬的资产泡沫膨胀太快，然后日本央行开始自宫，加息去泡沫，引发日元升值，也让房价到顶。随后开始暴跌。那么我们会是什么呢？反正CPI已经高上去了，这马上一线城市也要降杠杆了，会是那跟刺破泡沫的针吗？央行如果后面为了抑制通货膨胀加息的话，那么现在贷款买房的人，未来的负担成本将与日俱增。

第五，日本号称他能卖了东京买下美国，我们之前有人测算，卖了北上广深四大城市，也能买下大半个美国了。美国土地总额大约是26万亿美元，而北上广深的住宅加起来，怎么也得15万亿美元，所以这种膨胀也是一样一样的。

第六，日本的房价收入比很高（一个家庭不吃不喝多少年能在当地买套90平米的房子），当时大家觉得，已经透支了大家十几年的收入，其实算算，日本当年的房价收入比，大概十几倍，香港最高的时候也就18倍，换句话说虽然房价很高，但日本人和香港同胞赚的多啊。而咱们这呢，北上广深已经超过30倍了，单从这个指标来看，我们的泡沫就像哈继铭说的，是史无前例的。当然还有租售比这个指标，其实我们返回头看看，日本当时的租售比是我们的两倍，换句话说我们的房子更是无源之水，完全没有内在价值。也根本无法产生现金流。纯粹的投机炒作而已。

（最后一栏就是房价收入比）

第七，人口拐点伴随高房价泡沫。日本的人口结构跟我们现在一样，都是劳动人口出现了拐点，处于一个劳动人口越来越少，老龄人口越来越多的刘易斯拐点的时间点。而我们在2015年已经出现了刘易斯拐点。老人的房子由子女继承，到时候几年后恐怕就房子供给越来越多，需求越来越少，90后已经不怎么需要房子结婚了。因为60后和70后基本都给他们置办齐了，00后估计就更不需要了。

第八，日本在房价出现拐点之后，房产税让日本人民背上了沉重的负担，按照日本房产税的复杂计算方法，大概每套房每年交1%的税收，这加速了楼市的下跌。我们的房产税立法已经进入了一级立法目录，估计也就2-3年了吧。