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楼市泡沫!我们有8点跟日本挺像

楼市泡沫!我们有8点跟日本挺像 

楼市泡沫!我们有8点跟日本挺像

最近大家一直在讨论房地产会不会像日本一样崩盘,为什么不比香港,不比美国,不比德国也不比俄罗斯,单单比日本,其实我们跟日本挺像的。

首先,日本是高增长,我们之前也是高增长,日本从1955年开始一直维持在10%左右的增长,一直维持了近20年,然后从75年开始突然下台阶,直到1985年的十年间,增长幅度一下掉到了4%以下,然后到1990年,增长再下台阶,彻底进入了失落几十年。而我们现在刚刚结束了10%的高增长,进入了新常态。经济减速已经成为了一种趋势。我们的基础设施建设已经接近饱和,未来政府投资的边际效用将逐渐递减,再加上房地产后再无新的增长点,所以估计GDP下行将是常态,经济不好,收入降低,维持高房价的最底层因素也就不存在了。

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其次,日元先升值后贬值,在货币拐点,房价崩了,我们也是先升值现在贬值。资金经历了一个流入再流出的过程,都说由俭入奢易,由奢入俭难,资本泡沫尤其如此。只要推高了,资金已撤离,必然是一地鸡毛。热钱的跨境流动打垮的何止是日本,香港、台湾甚至泰国,印尼等东南亚国家,拉美诸国都出现了严重的热钱撤离后造成的经济危机。我们现在努力维持汇率稳定,尽可能的封死资金撤离通道。其目的也是为了防止资金大规模短时间内撤离造成的伤害。

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第三,日本是股市先发生股灾,引发楼市地震,股灾我们已经经历两三轮了,去年割韭菜,割的大家很疼,但经过半年多的艰苦奋斗,银行储蓄又恢复了,中国人还是有钱的。储蓄率也足够高。所以我们看起来股市跟楼市还是绝缘的,但不要忘了,股灾中消灭的中产阶级都是楼市真实的潜在用户,消灭这帮人之后。楼市未来的购买力必然受到极大的影响。如果后面再反复割几次韭菜,也就真没什么人买的起房了。其实这个故事在2008年那波暴跌过后已经发生过了。

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(日经指数)

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第四,日本刺破楼市泡沫的是加息,当年由于货币贬值再升值,然后又贬值的折腾,造成了日本货币政策的混乱,贬值贬的资产泡沫膨胀太快,然后日本央行开始自宫,加息去泡沫,引发日元升值,也让房价到顶。随后开始暴跌。那么我们会是什么呢?反正CPI已经高上去了,这马上一线城市也要降杠杆了,会是那跟刺破泡沫的针吗?央行如果后面为了抑制通货膨胀加息的话,那么现在贷款买房的人,未来的负担成本将与日俱增。

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第五,日本号称他能卖了东京楼市泡沫!我们有8点跟日本挺像买下美国,我们之前有人测算,卖了北上广深四大城市,也能买下大半个美国了。美国土地总额大约是26万亿美元,而北上广深的住宅加起来,怎么也得15万亿美元,所以这种膨胀也是一样一样的。

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第六,日本的房价收入比很高(一个家庭不吃不喝多少年能在当地买套90平米的房子),当时大家觉得,已经透支了大家十几年的收入,其实算算,日本当年的房价收入比,大概十几倍,香港最高的时候也就18倍,换句话说虽然房价很高,但日本人和香港同胞赚的多啊。而咱们这呢,北上广深已经超过30倍了,单从这个指标来看,我们的泡沫就像哈继铭说的,是史无前例的。当然还有租售比这个指标,其实我们返回头看看,日本当时的租售比是我们的两倍,换句话说我们的房子更是无源之水,完全没有内在价值。也根本无法产生现金流。纯粹的投机炒作而已。

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(最后一栏就是房价收入比)

第七,人口拐点伴随高房价泡沫。日本的人口结构跟我们现在一样,都是劳动人口出现了拐点,处于一个劳动人口越来越少,老龄人口越来越多的刘易斯拐点的时间点。而我们在2015年已经出现了刘易斯拐点。老人的房子由子女继承,到时候几年后恐怕就房子供给越来越多,需求越来越少,90后已经不怎么需要房子结婚了。因为60后和70后基本都给他们置办齐了,00后估计就更不需要了。

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第八,日本在房价出现拐点之后,房产税让日本人民背上了沉重的负担,按照日本房产税的复杂计算方法,大概每套房每年交1%的税收,这加速了楼市的下跌。我们的房产税立法已经进入了一级立法目录,估计也就2-3年了吧。




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