昨天上海和深圳相继正式出台了楼市调控政策，主要思路就两点一个是限制，上海把连续交社保年限提高到了5年，深圳则1年改成了3年。第二是二套房首付比例，上海提高到了5成，非普住宅7成，深圳怂一点，小涨到3成。可以说两地方的政策相比较，显然上海的心更诚一点。而深圳只是摆摆样子。

有人说这是史上最严格限购，看样子像，特别是上海，好像真要限制房价似的，如果……我是说如果这些限购和这些严查都做到位了，不存在猫腻的话，也许上海的房价可能真的会滞涨，因为投机需求会被极大的限制，资金杠杆下降。这波买进去的投资者，短期内很难再找到接盘侠，从自己手中买走。而深圳，之前已经涨了很多了，再加上限制不到位，估计效果不会很明显。

那么有人昨天又开始盲目悲观（乐观）了，说看到这样的政策（估计是上海），跟去年股市一样，在大幅上涨之后，严查资金杠杆，逼杠杆投机资金退场，这有可能会造成楼市的崩盘，还引用了黄奇帆的观点，哈继铭的观点等等。说这一个史上最大的楼市泡沫，可能被这一系列的去杠杆政策刺破。我虽然也是楼市的看空派，也列举了一系列的数据，什么租售比太低，楼市内在价值被掏空，房价收入比太高，买的起的人越来越少，月供房贷比虚报，家庭房贷负担沉重，换房需求占到8成，刚需接近枯竭，产能过剩库存严重等等问题，但是，房价在短期内崩盘还是可能性不大的。

房子跟股票不能简单类比，房子是长周期的产物，大家持有的时间更长，也是实物交割，拥有使用价值，买卖都很不方便，所以房子的持有一定相对坚挺。一旦股价涨不动了，股市获利变得更难，就会有人提前离场，于是股价就会下跌。但楼市不这样，房子涨不动了，他会出现成交量迅速萎缩，持有房子的人不卖了，开发商也不卖了，他们不愿意主动降价，而是把房子拿到金融机构圈贷出来，都比打折卖房子划算的多。可以说年景好的时候，他们主动卖房子，积极卖房子，如果年景不好，买的人不多，开发商不卖，二手房持有者也不卖了。所以没有报价，自然也就不会崩盘下跌。

这大概就是中国楼市的奇葩之处，房屋持有人的抱团行为，造成了楼市涨了十几年，几乎很少有像样的回调。但这种走势不会一直维持下去，直到一个条件出现。那就是房产税！

房产税好比一个钉子，会成为刺破泡沫的最大利器，尽管有人说在美国，房产税并没有改变房价持续上涨的结果，但要说明的是，美国的房价本就不高，人家的房价收入比才是6-8，一个家庭6-8年就可以在当地买一套100平米左右房子，所以这么比较毫无意义。房产税在中国出现，将彻底改变一个局面，那就是持有房产人的心态，他们会变得焦躁起来，如果楼市下跌，持有房产还有成本的话，那么他们不会像现在这么平静了，他们需要尽快把房子卖出去，否则损失的钱会越来越多。因此会主动降价，会把房屋持有的预期损失，当做房价降出去。比如一年要收2%的房产税，那么他会先降2%，然后企图卖出去，这样的人多了，市场房价也就下降了2%。

有人说，不会啊，他可以出租，然后通过租金收回房产税的成本，相当于还是租房的人倒霉。但其实并不会，租房市场是一个相对市场化程度很高的市场，租房住的人还是穷人居多，他们的承受能力不会随着房价的上涨而提高，这也是我们看到租售比只有2%不到的原因，也就是说不管你的房子是400万、500万还是1000万，他一个月顶多给你6000块钱房租，再多他出不起了，也没地方去给房租贷款，所以这比钱干净没有杠杆，未来经济继续减速，居民收入减少，那么房租弄不好还要下降。如果你不降，他就到远一点租去了。而你的房子，空着就是成本，所以真正着急的人变成了房东。

最后你会发现，空房子租也不是，卖也不是，拿在手里怎么都烫手，如果你就一套空房子，负担还小一点，如果有个十套八套的（实际上很多二三线城市，不少人拥有5套以上住房），那可是极大的负担，搞不好一个月的收入，都不够交税的。有人说了，我就不交税，他能把我怎地？如果铁了心去征税的话，必然会用代扣代缴的方式，就像个税一样，可以想见，如果个人所得税要让老百姓自己去税务部门交，那么估计一分钱都收不上来。所以，这个你就不要操心了，一旦他要想收，一定有的是办法。到那个时候，所有的空着的房子都会变成烫手的山芋，就像现在的日本一样。有些人本来可以财富自由了，但养几个房子不得不出来继续工作，大写的惨。他们也想卖，但日本几十年土地房子不涨价，光收税。傻到不成了才去买房投资。

房产税，今年不会出台，明年也够呛，后年也许就有苗头了，我估计阻力再大5年怎么也弄出来了，楼市应该会提前一两年有反应，因为经济下行已经让三四线城市的地方政府没有税源了。这个问题急需解决，如果这个问题不解决，估计下行周期就很难结束，经济指标会越来越难看。所以我们看到，这次着急去库存，那意思很明确，赶紧把库存的房子卖了，都把房子找到主人，我好知道以后找谁收税。而一线城市出来的房价暴涨，只是个插曲，算是给去库存捣乱，一线越涨，三四线去库存越难。这是绝对不能允许的。

齐俊杰/银库金融副总裁 头条签约作者