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一条件逆转前 楼市不会崩盘

一条件逆转前 楼市不会崩盘 

昨天上海和深圳相继正式出台了楼市调控政策,主要思路就两点一个是限制,上海把连续交社保年限提高到了5年,深圳则1年改成了3年。第二是二套房首付比例,上海提高到了5成,非普住宅7成,深圳怂一点,小涨到3成。可以说两地方的政策相比较,显然上海的心更诚一点。而深圳只是摆摆样子。

有人说这是史上最严格限购,看样子像,特别是上海,好像真要限制房价似的,如果……我是说如果这些限购和这些严查都做到位了,不存在猫腻的话,也许上海的房价可能真的会滞涨,因为投机需求会被极大的限制,资金杠杆下降。这波买进去的投资者,短期内很难再找到接盘侠,从自己手中买走。而深圳,之前已经涨了很多了,再加上限制不到位,估计效果不会很明显。

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那么有人昨天又开始盲目悲观(乐观)了,说看到这样的政策(估计是上海),跟去年股市一样,在大幅上涨之后,严查资金杠杆,逼杠杆投机资金退场,这有可能会造成楼市的崩盘,还引用了黄奇帆的观点,哈继铭的观点等等。说这一个史上最大的楼市泡沫,可能被这一系列的去杠杆政策刺破。我虽然也是楼市的看空派,也列举了一系列的数据,什么租售比太低,楼市内在价值被掏空,房价收入比太高,买的起的人越来越少,月供房贷比虚报,家庭房贷负担沉重,换房需求占到8成,刚需接近枯竭,产能过剩库存严重等等问题,但是,房价在短期内崩盘还是可能性不大的。

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房子跟股票不能简单类比,房子是长周期的产物,大家持有的时间更长,也是实物交割,拥有使用价值,买卖都很不方便,所以房子的持有一定相对坚挺。一旦股价涨不动了,股市获利变得更难,就会有人提前离场,于是股价就会下跌。但楼市不这样,房子涨不动了,他会出现成交量迅速萎缩,持有房子的人不卖了,开发商也不卖了,他们不愿意主动降价,而是把房子拿到金融机构圈贷出来,都比打折卖房子划算的多。可以说年景好的时候,他们主动卖房子,积极卖房子,如果年景不好,买的人不多,开发商不卖,二手房持有者也不卖了。所以没有报价,自然也就不会崩盘下跌。

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这大概就是中国楼市的奇葩之处,房屋持有人的抱团行为,造成了楼市涨了十几年,几乎很少有像样的回调。但这种走势不会一直维持下去,直到一个条件出现。那就是房产税!

房产税好比一个钉子,会成为刺破泡沫的最大利器,尽管有人说在美国,房产税并没有改变房价持续上涨的结果,但要说明的是,美国的房价本就不高,人家的房价收入比才是6-8,一个家庭6-8年就可以在当地买一套100平米左右房子,所以这么比较毫无意义。房产税在中国出现,将彻底改变一个局面,那就是持有房产人的心态,他们会变得焦躁起来,如果楼市下跌,持有房产还有成本的话,那么他们不会像现在这么平静了,他们需要尽快把房子卖出去,否则损失的钱会越来越多。因此会主动降价,会把房屋持有的预期损失,当做房价降出去。比如一年要收2%的房产税,那么他会先降2%,然后企图卖出去,这样的人多了,市场房价也就下降了2%。

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有人说,不会啊,他可以出租,然后通过租金收回房产税的成本,相当于还是租房的人倒霉。但其实并不会,租房市场是一个相对市场化程度很高的市场,租房住的人还是穷人居多,他们的承受能力不会随着房价的上涨而提高,这也是我们看到租售比只有2%不到的原因,也就是说不管你的房子是400万、500万还是1000万,他一个月顶多给你6000块钱房租,再多他出不起了,也没地方去给房租贷款,所以这比钱干净没有杠杆,未来经济继续减速,居民收入减少,那么房租弄不好还要下降。如果你不降,他就到远一点租去了。而你的房子,空着就是成本,所以真正着急的人变成了房东。

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最后你会发现,空房子租也不是,卖也不是,拿在手里怎么都烫手,如果你就一套空房子,负担还小一点,如果有个十套八套的(实际上很多二三线城市,不少人拥有5套以上住房),那可是极大的负担,搞不好一个月的收入,都不够交税的。有人说了,我就不交税,他能把我怎地?如果铁了心去征税的话,必然会用代扣代缴的方式,就像个税一样,可以想见,如果个人所得税要让老百姓自己去税务部门交,那么估计一分钱都收不上来。所以,这个你就不要操心了,一旦他要想收,一定有的是办法。到那个时候,所有的空着的房子都会变成烫手的山芋,就像现在的日本一样。有些人本来可以财富自由了,但养几个房子不得不出来继续工作,大写的惨。他们也想卖,但日本几十年土地房子不涨价,光收税。傻到不成了才去买房投资。

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房产税,今年不会出台,明年也够呛,后年也许就有苗头了,我估计阻力再大5年怎么也弄出来了,楼市应该会提前一两年有反应,因为经济下行已经让三四线城市的地方政府没有税源了。这个问题急需解决,如果这个问题不解决,估计下行周期就很难结束,经济指标会越来越难看。所以我们看到,这次着急去库存,那意思很明确,赶紧把库存的房子卖了,都把房子找到主人,我好知道以后找谁收税。而一线城市出来的房价暴涨,只是个插曲,算是给去库存捣乱,一线越涨,三四线去库存越难。这是绝对不能允许的。

齐俊杰/银库金融副总裁 头条签约作者




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