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同样签了广场协议 德国楼市为何没事?
最近大家都在谈论,房贷杠杆的事,连黄奇帆都出来说,房地产在首付贷上加杠杆,将是十分危险的。而且大家也都清楚,美国次贷危机的源头就是所谓的0首付,而现在一些互联网金融的产品,什么首付贷、税费贷、装修贷,几乎也差不多了。这种场外配资的结果,就是刺激了近几个月的楼市。外媒的消息,说我们已经准备开始清理场外配资了。但这个事该怎么收场呢?不知道,股票的话,还能强行平仓,这借出去了的钱,买了房子,配资公司该怎么清盘呢?难道把客户的房子卖了吗?实在是凌乱了。

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

但其实这些,都只是小插曲,说明房子问题一方面库存严重,一方面投机盛行,到了一个必须改革的时候。发改委主任在两会上说,去库存他有四大绝招,接、拆、租、等,就是找接盘侠,棚户区拆迁然后给钱,租购并举,最后告诉大家有耐心,再等等。我觉得他说的这个可能不会同时进行,比如现在显然就是在忽悠接盘侠。等接盘侠接不动了,他才会用后面的几招,特别是租购并举,这绝对是一条正路。

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

我们都知道,美国2008年次贷危机,房地产造成了金融危机,而日本在广场协议90年代后,遭遇了惨痛的崩盘,香港也在2000年前后,出现了大幅度的楼市下行。而像俄罗斯那样的国家,房价受到金融崩溃的影响太严重,也不会有人去羡慕他。唯独欧洲,特别是德国是个奇葩,他们经济发达,人民安居乐业。房价还不高,在2008年之前,德国的房价平均每年只涨1%,而这两年即使有中国人的帮助,累计涨幅也不超过4%。基本上还不如存银行吃利息。而如果把时间拉的更长一点,30年来德国房价一共才涨了60%,还不如我们2年的涨幅大,也比不上德国人收入的上涨幅度,所以这么来看,在德国投资房产,肯定是个亏本的买卖。要知道其实当年签订广场协议的不光是日本,还有德国。哥俩一块签的字,但却走上了完全不同的轨道,德国经济一直向好,而日本则出现了严重的资产泡沫。而2008年,德国的投行德意志银行也炒了次级债,但本土的楼市一点都没受影响。这到底是为什么呢?

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

(从租售比的角度看,我们的楼市泡沫已经比日本还要严重)

德国人控制房价,跟他们的工业一样严谨,绝不给炒房团任何的空间,首先炒作必然建立在短缺的基础上,而德国的房子供应充足,市政规划基本就已经考虑到了让每个人都有房子住,面对一个供大于求的市场,炒房团根本无从下嘴。

其次是租房发达,政府给租房定价,没人品的房东如果敢涨价超过20%,就会受到法律的制裁,如果敢涨过5成,还要面临牢狱之灾!另外,房东只要把房子租出去,除非你自己住,否则断无收回的道理。这也就从根上断了靠换租客涨房租的邪恶念想。而在德国租房也很便宜,一套大城市的3居室,也就1000欧不到,相比于现在的北上广深来说,甚至都要便宜不少。要知道德国人的平均收入大约是我们的6倍不止。如果把收入的因素考虑进去,大概相当于在北京你花2000元就能租到一个三居室的赶脚。另外,德国的房子还都是长租的,你基本上可以签下5年、10年甚至20年,这基本上完全打消了很多人买房的打算。租金很稳定,买房还赔钱,所以绝大部分德国人都是靠租房过日子的,在一个地方一租数十年的情况,德国并不少见。

第三,德国靠税费打击炒房,买了房子就卖,对不起您得交投机税,最高能到收入的20%,当然如果您先住上10年再卖,或者一直把房子租出去,投机税就不用交了。

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

(我们房子需要交的税费,如果把土地出让金算成一笔税的话,那么你一套房子大概一半的钱都交了税)

所以河上有桥,有人偏偏要下水摸石头,这就不得不让我们质疑他的动机了。我们学会了德国人的第三招,在交易环节课 以重税。但第一招土地供给并没有学会,比如长沙也是省会城市,为什么长沙的房价就不高,而同样作为省会城市的南京和武汉就要高的多,说白了就是土地供给不足,人为的把房子变成了印象中的稀缺品。解放前有4万万同胞,那时候几乎没有高楼,大家都住在一个平面上,也没见有多拥挤。现在人口涨了3倍,但也同时高楼大厦林立,动辄十几层,所以没道理反而到不够住了。至于第二点鼓励长期租房,其实正是我们要向德国人学习的。但问题是,也许时机已经错过,同时存在着巨大的矛盾,很多的房子卖不掉的地方,拿出来租估计也租不掉。而北上深绝对可以租,但开发商又完全没有动力出租,明明可以忽悠更多人来接盘,他出租就亏了。所以这个事必须还是要站在化解金融风险的角度上来看,像现在一线城市这个炒房的做法,明显就是在作大死。所以还是先别考虑库存的事了,别为了库存的小麻烦,酿成了金融崩溃的大麻烦。

同样签了广场协议 德国楼市为何没事?

所以结论来了,没什么价格是解决不了的,关键看想还是不想,我们为什么要学香港,而不学德国?很简单,因为香港是土地垄断,产权是政府所有。但问题是,香港从来就没真正解决过高房价的问题。这就好比,一个班上,你学习很差,却非要跟另一个差学生学习,老师问你为什么不跟好学生学,你回答说,因为,这个差学生跟你的习惯很像!

 


 

 
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齐俊杰

齐俊杰

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银库金融副总裁

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