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为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性! 
这两天有篇文章介绍俄罗斯的房价,说莫斯科在20几年的时间里涨了77倍,如果算上卢布的因素,已经涨了150万倍,这简直吓死宝宝了,于是不断有人问,中国的房价不会像俄罗斯一样这么涨上去吧?

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

其实这事吧,主要是吸引眼球的。因为两个国家根本没有可比性。

首先,俄罗斯的房价上涨150万倍,是因为俄罗斯这20年来频频爆发严重的经济危机甚至衰退,卢布还进行过一次新旧卢布的更换。最近一次就是现在,2014年的时候一下贬值了一半还多。2015年年初继续贬值了3成,换句话说70%的钱就这么贬值掉了。当然原因是多方面的,普京说赖中国需求放缓,中国说赖美国增加了石油供应,反正就是石油卖不掉了,俄罗斯没有收入来源了,经济陷入严重衰退。所以应该说是卢布贬值的太多,而不是房子上涨的太多。那么中国呢,有这个基础吗?完全没有,因为我们特殊的结汇制度,让人民币对外,对内表现完全不一样,前十年对外升值反而对内贬值,而后十年对外贬值,对内很可能会购买力更强。

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

其次,俄罗斯的经济模式就是卖石油,卖天然气,是一个完全败家子式的国家发展模式,就卖老祖宗留下的东西。俄罗斯的轻工业、重工业几乎全部完蛋,只有军工还凑乎,但他又不在人家的政治阵营里,所以很难卖钱。所以一旦能源没人要了,俄罗斯马上严重逆差,陷入崩溃。而一旦能源涨价了,俄罗斯就又是耀武扬威。所以卢布的波动就是能源市场的波动,一涨就是泡沫,一跌就是全都引爆。比如2015年以来,俄罗斯莫斯科的房价就是在下跌的。所以莫斯科的房子保值吗?并不保值,只是他自己的一些政客和大富豪在那买房,而世界其他国家的富豪很少去买,也从来没听过中国的富豪去俄罗斯抢房子。所以只是自己骗自己的游戏。没人觉得他会升值。再说回中国,我们的经济模式相对比较健康,出口之前一直是一个强劲的引擎,但我们出口的形势是来料加工,也就是先进口铁矿石,然后做成钢筋,拧巴拧巴做成元器件再卖给外国人。所以必然是顺差。而且一直就是顺差,不会出现逆差,一旦出现逆差就说明进出口企业全都亏本了。如果人民币像卢布那么个波动法,估计钱放在哪都一样。因为必然是先有国民经济崩溃,再有货币大幅贬值。所以到时候就不是投资和住房的问题了,应该是最严重的问题是吃饭。

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

第三,俄罗斯不是一个被投资的国家,谁也不会去跑到一个能源输出国去搞经济,而西方资本投资的对象主要是像中国这样的制造业国家,他们会把厂房设在这里,把中国变成亚太中心总部。所以俄罗斯不存在热钱流入流出的问题,他们的房价高,压根就是自己贫富分化造成的,最富的俄罗斯人都在莫斯科买房,当然莫斯科的房价最高。而排名第二的圣彼得堡甚至比莫斯科低了不是一个段位,甚至比莫斯科的均价低了一半,圣彼得堡再往下,其他城市的房价很正常,也就和人民币5000-6000元。所以这种泡沫看起来很稳固,相当于一个国家都压在了一座城市之上,只要他还要在俄罗斯经商,只要还在俄罗斯从政,就必然要住在莫斯科。不会因为经济差而逃离,莫斯科这些大富豪,大多数也都是那些政商,是靠倒卖国家资源发财的。离开了国家他们还真玩不转。中国又不一样了,我们是一个被投资国,资本流动是正常现象,一旦中国的投资机会减少,国际资本必然撤离。而由于特殊的结汇制度,就必然造成市场资金减少。所以未来人民币不重新走上升值的道路,那么通缩的危险将长期存在。

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

(我国央行资产负债表,大家光看到了央行投入的钱上万亿,没看到走的钱其实更多)

所以无论从哪个方面来说,中国的房价跟俄罗斯来说,都毫无可比性。反倒是跟当年的日本一模一样,同样的制造业国家,同样是来料加工进出口模式,同样的顺差国,本币同样先升后贬,同样的人口红利,同样的欲望膨胀,都想买下美国,连世界经济所处的位置都是一样一样的。

当然,通过比较也给我们一些启示,尽管走上俄罗斯的道路虽然机会很小,小到不可能,但其实我们更想像美国一样发达,更想像欧洲一样过上快乐的日子,没人愿意去俄罗斯莫斯科去当房东。这就需要我们在俄罗斯的故事里吸取几个教训。

为什么说中国房价跟俄罗斯没有可比性!

第一,卖能源的模式必死,包括中东,因为能源总有更新换代的一天,美国页岩油技术的突破,就是对石油输出国一个沉重的打击,如果未来满大街都跑电动汽车了,石油输出国将变成世界上最穷的地方。所以发展经济还要以科技进步为第一要务。就跟工作一样,当老板最有前途(美国人),给人打工也不错(德国、日本、中国),最埋汰的就属于那种败家子,什么拆二代!例如中东、委内瑞拉、俄罗斯、巴西,根本没有抵御经济风险,特别是技术突破风险的能力。

第二,城市功能分散,产业分散。如果中国所有产业都集中在北京,其他地方都是农村,那么北京的房价必然世界第一。因为做生意的人都要往这跑。但好在我们还有上海,还有深圳,还有浙江、广东、天津。这些地方分担了北京的压力,但这还不够,需要更多的城市成为某一产业的中心,当然政治也要分散。部委都在北京、交易所都在上海,这就是问题。把交易所分散下去,医疗资源分散,部委分散,教育资源分散。这才能促使产业回流,劳动人口回流,这才是去库存降杠杆的最根本办法。我们现在却是在朝着这个方向努力,但阻力确实不小。

第三,维护金融稳定,货币稳定。这是一个市场经济国家最重要的一点,从这点说,央行的表现其实可以给很高分数的。大家老觉得央行在放水,其实他的心里只有利率和汇率。如果利率高上去了央行还不放水,那么金融风险一旦爆发,将不可收拾。用更安全的个人贷款,置换风险极高的开发贷,也是维护金融安全的一个重要手段。我要是央行行长,肯定也得这么干。因为没办法了,泡沫不会自己消亡,风险也不会自动散去,只能转移。把全民的金融风险,转换到某些投机分子身上。尽量不让汇率贬值,也用行政管控限制,尽可能的限制外汇流出,为改革、为债务转移、为风险置换争取时间。


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齐俊杰

齐俊杰

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银库金融副总裁

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