昨天看到朋友圈刷屏，吓死宝宝了，说2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。有人还做了个对比，说这个地方去年土地成交价还有17万港币每平米，半年的时间已经暴跌了7成，当然这么说还不够血腥，必须要拿大家知道的举例，于是很多人又算了一笔账，这块地相当于北京的郊区六环左右，而北京六环的楼面价已经超过3万元，换句话说香港的郊区已经比北京的郊区便宜了一半。

于是大家都慌了，香港怎么可以这个样子，他这一暴跌，弄得很多人都不好了。到底还要不要买房？有房的要不要卖房？二三线城市已经跌了，北上广深会不会有问题？昨天六成的经济学家依然看好今年一线城市的房价到底又是闹哪出？一下朋友圈就炸开了锅，其实这些问题并不难回答。我们不妨捋一捋思路。

香港为什么地价暴跌，有几个原因造成的。第一，港股大跌，消灭了大量的流动性，本来钱就不够，再被消灭了好多，自然无法支撑高房价。第二，香港楼市涨的太多了，自打98-03的危机之后，楼市一直上涨，涨了10几年了，也该调整了。第三，如今香港制造业空心化，只有房地产和金融，最近连贸易都下降，零售业也萧条了，中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑，下跌是个必然。第四，政治因素，这个就不能多说了。总之，香港的问题是前景黯淡，这个地方马上就会陷入萧条了，光靠房地产是没法聚拢人气的，李嘉诚转移了大部分财富，其他富商也一样，一个资金流出的社会，必然是资产泡沫破裂。这个已经毫无悬念，再加上香港本就贫富分化巨大，有房的富人和没房的穷人造成了极大的对立，形成了经济政治的不稳定因素，最后必然是消解富人财富，达到再平衡。而消解的过程，一个是通过资金外流，一个是通过股市，第三个就是楼市。香港是一个自由经济港，这点比大陆要开放，所以反应也相对于灵敏。

那么说到正题上，内地会不会被传染呢？那我们就要分开来看了。

第一，港股暴跌，内地股市比港股跌的更惨，从去年开始一大波流动性已经被消灭。自打股市暴跌以来，你发现一个问题没有？二三线城市的房价就开始有价无市，去年底也开始了下跌。这个春节很多回老家探亲的朋友都惊奇的发现，老家二三四线的房子，已经基本都卖不掉了。之所以一线城市还会涨，主要是有人供血，二三四线的流动性，源源不断的涌向一线城市。卖了老家的房子，在一线城市买一套，大家以为这样能够避险。这就跟在股灾开始的时候以为买入蓝筹股长期投资，不会下跌太多的心态是一样的。最后的结果必然是，这些蓝筹股熊起来的时间更长，跌起来的幅度也更大。

第二，香港楼市涨的太多，那么内地楼市呢？恐怕一点也不比香港楼市涨的少，有一个数据显示，按照香港人的收入计算，房价收入比在15倍左右，也就是说一个香港的普通收入家庭，不吃不喝15年才能买的起房子，这个指标已经高出了正常值一倍以上。而我们是多少，甚至是40倍，北京上海也都在30倍左右，换句话说我们的泡沫至少是香港的一倍以上。但很多小地方的房价比如3000、4000左右的，其实已经没什么泡沫了，大家不妨算算，拿你们那个地方的房价X100平米，再除以你那个地区的家庭平均收入（平均收入X2），最后得出一个数，如果在10以下，说明你那里的房价不高，如果超过15甚至超过了20，那就已经进入了泡沫阶段，而大家最相信的北上深，已经超过了30，可以说这个泡沫在人类历史上，乃至于世界经济史上从未见过。比次贷危机、97香港泡沫、日本楼市崩盘都要大。我把它比作坐在炸弹上吃大餐，不知道你有何感想。你看到的是美味，而我看到的是粉身碎骨的风险。

第三，香港制造业空心化，从去年开始大陆的制造业大多出现问题，原来的拼装制造、能源、五金、纺织品这些轻工业是我们民营企业，中国制造的标志。但去年下半年开始这些产业纷纷出现问题，大比例裁员停工，工人下岗失业，或者无限期休假。而过年的时候大家最大的感受就是今年收入真的少了。财富被消解了，房价必然难以支撑，所以你看到的二三四线的房子不好卖了，是因为基层财富没有了。而这种底层的流动性消失，会随着时间的推移向上传导。

第四，政治因素，这个没有。

有人问，一线城市的房子今年还会不会涨，还能不能买，其实这是两个问题，一线城市的房子由于还有人供血，所以很可能还会涨，今年涨，明年也可能涨，但应该也就没几年了。那你买个房子到底是为了自己住？还是投资呢？如果自己住，这一两年的涨幅可能对你来说毫无意义，反倒是一旦下跌，会完全吃掉你的资产，把你瞬间变成负债（房子卖不掉，就不能再计入资产，银行的贷款完全都是负债）。在经济寒冬刚开始的阶段，身背一身负债，上有老下有小，不敢想象你这日子以后该怎么过。就为了房东涨上去的几百块钱的房租（租售比只有2%左右，房东也不够还贷款了，相当于每个月房东要补贴你3%的利息，所以你应该感谢房东），把自己置身险地，这显然不是一个理性的思路。如果是投资，那么房子更是一个长期的投资品，除非你今年买，明年就卖掉，但有可能差价都不够交税的。

所以只有一种人我无法说服你，那就是不买房整个人都不好了，结不了婚，孩子也上不了学，甚至天天家庭打架的那种，我觉得生活还是快乐最重要，既然房子能给你带来完全的改变，那该买还是买吧。