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一线城市到底有多少刚需?

一线城市到底有多少刚需?

最近拿到一组数据,揭示了整个房地产市场的一个巨大秘密。这将在很长一段时间,影响中国的房价,特别是一线城市那已经疯狂的价格。

我们之前分析过,用了两个指标,一个是房价收入比,一线城市是全国房价收入比最高的地区,基本上都在22倍,也就是一个家庭不吃不喝22年才能买的起房,另一个指标就是租售比,这个指标通常都在2%以下,换句话说房地产除了价差,已经不能产生现金流,把钱投资房子,每年的收入还不如存银行。你投资的唯一希望就是,后面有个傻子从你手上买走,这种投资,刚刚好符合博傻的定义。

但有人说了,一线城市有源源不断的人口涌入,所以有强大的刚需。再加上户口这个东西跟房价紧密结合在一起,所以结论就是,房价行情分化,一线城市继续涨,二三四五线城市去死吧。

之前的10年间,确实如此,北上广深都有大量的人口涌入,基本上每年新增常住人口,都在有30-50万人,大量的人口涌入,而这些人基本都是年轻的劳动力,还有卖掉了老家的房子,把资金和满腔的热爱撒向了一线城市,所以这些地方一年卖出8万套房子,也就在合情合理之中。那么我们要反过来研究了,这个持续涌入的情况,会继续下去吗?

一线城市到底有多少刚需?

这就用到了我们的数据,我们看到随着北上广深基数的扩大,城市的增长率在逐渐降低。2015年,2015年仅仅新增了19万常住人口,涌入人口突然降低,跟政府的主动控制是分不开的。2015年北京人口数字约为2172万,市政府多次表示,下达死任务到2020年,必须把人口控制在2300万以内,换句话说留给北京的5年人口增长空间,只有130万。平均分配到5年,每年人口增长只有26万,如果在按照领导们的办事方法,喜欢领功、喜欢超额完成任务。那么可能新增人口规模也就100万,每年人口增长也就这样了,不会再比2015年多。

那么问题来了,人口流入减半,北京房价继续上涨,需求减半,供给不变,价格大大飙升。会出现一个什么结果?有经济学常识的人都知道,一定是市场脱节。供给和需求脱钩,造成销售困难。以后每年能卖出4万套就不错了,那么北京库存房产的去化周期,一下从1年,就变成了2年。整个供给需求以及库存形势就完全不一样了。况且现在还面临一个问题,那就是老家的房子根本卖不掉了,又或者卖掉了老家的房子,在北京已经付不起首付了。前两天数据显示,北京新房总价迈入464万时代,而全国上下,身价超过600万的人有多少呢?大概只有不到千分之5,全国也就100-200万即使北京的比例高一倍,达到百分之一,2000万常住人口中,也只有20万户能买的起,这里面9成的人恐怕还都是有房的,有多套房的,所以大约要买房的(包括换房的所谓刚需),也就不到2万户。卖了老房子,买个新房子,最近大家正在这么倒腾,之所以显得楼市还不错,也正因为此。之前满五唯一的房地产限购政策,如今刚好5年了,一大批房子解禁上市。所以才显得较为兴旺,这一波行情过去后,北京楼市也并不乐观。

一线城市到底有多少刚需?

上海和深圳的情况也大致如此,限制住了人口的大量涌入,高房价将很快得到抑制。而卖旧买新这样的资本流动,也将随着一线城市和二三四线城市的楼价差距,而逐渐被瓦解。一旦你老家的房子卖不动了,你的钱想从二三四线撤离都撤不出来了,那么一线城市的短期价格上涨也就将结束。随之而来的,就必然是一线城市的内部分化。5环的调到3环,3环的要进2环。大概折腾个1-2年,资金就基本全都踏实了。

头条号签约作者 齐俊杰

 



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