昨天，领导（最大的那个）主持召开中央财经领导小组工作会议，提出了化解房地产库存，促进房地产平稳发展的精神。其中，最重要的点就是去库存，房地产商手里的房子太多了，根本卖不掉。影响了经济发展，所以未来要想办法让他们把房子都卖出去。

(深圳开发商号称6小时成交1600套)

据了解，住宅待售面积有4.2亿平米，如果按每套房100平米计算，还有420万套房没有卖出去，根本不用理会什么深圳一晚上，6小时成交60亿的鬼话，能够一晚上卖出1637套房，领导们也就不用着急了。所以现在总体上看，房地产的问题已经相当严峻，在地产商的忽悠下，待销售面积顶多就是基本持平，根本就没有有效下降。当然这还是在金九银十的背景下，进入冬季，直到明年开春，不排除待售面积反弹上升的可能。按照现在去库存的速度，完成去库存的压力，怎么也要到2020年。那样的话，必然拖累中国的经济增长，所以任务相当紧迫。

拿几个城市举例，福州库存23000套，这是属于去库存最快的城市，消化掉所有库存房，至少需要15个月，北京库存84000套，按照10月份成交3700套计算，全部去库存要将近两年的时间，但现在的问题是，每个月的供给还有6000多套，北京只有在今年6月成交了6000多套，7月成交9000多套，成交大于供给，其他时候都是供给大于成交。所以问题来了，楼市远没有开发商吹的那么乐观。而二手房的销售，也出现了环比下降两成的窘境，熟悉股票的人都知道，如果画出个K线图，这典型就是个双头形态。一线特大城市尚且如此，二三线城市就更不用提了。

再看地产商方面，有研究机构列出了几个大的地产商的财务状况，销售费用大笔上升，换句话说地产商已经不惜成本在甩卖了，造成的结果就是，房子没卖出去多少套，但是现金流已经紧绷了，几家大的上市房企的资产负债率已经到了90%，而真实负债率已经到了70%，这是一个比较危险的数字，现在他们借钱的成本大约在5%，换句话说，一年光付利息，就要付掉自己资产的3-5成，这样的日子顶多再挺2年，根本就坚持不到2020年。

其实，市场经济的核心就是价格机制，如果楼市不行，按照市场原则，那就降价卖呗，卖到合理的价格，肯定会有人买了，但偏偏中国的楼市不行，他只能上涨不能下跌（一厢情愿而已），因为只要楼市一跌，马上就会成交萎缩，因为所有人都已经拿房子当成了投资品，而他的消费品属性已经被放到了次要的位置。另外，我们的金融业和楼市也息息相关，所有的银行级风控，无非就是抵押房子，如果抵押品贬值，银行的坏账将大幅上升。至于房贷到问题不大，在跌幅超过50%之前，老百姓是不会弃房断供的，但如果像股市一样崩盘，那么谁能保证，他不会跌一半呢！9成人都有房了，而租房是市场价格，租售比只有2%，换句话说租售比上涨一倍，也才4%，还是低于国际上的均衡水平5-7%，那么也就是说，租金不变的情况下，有些城市房价跌一半，也是合理的。

那有没有什么牌可以用呢？

第一就是调降首付比例，进一步增加杠杆，但这样做的风险会在日后集中展现，第二是降低税费鼓励交易，这也是一把双刃剑，买的人多卖的人也会多，无形中增加了市场供给。第三放开限购，其实现在就北上广深还有限购，那么如果放开限购，短期内可能会形成刺激，但马上市场会进一步冷却，因为对于大城市来说，房子奢侈并稀缺的神话被打破了。第四资产证券化，如果要做资产证券化的信托基金，短期会改善地产商的负债问题，但关键是租售比太低，房子已经不能产生价值。第五削减土地供应，这是绝招，减少供给对于去库存有很大帮助，但问题是政府债务也很高，削减土地供给，地方债的危机又来了。第六棚户改造保障房建设，这短期内看房地产投资会起来，但这是一个增加供给的招，保障房建的越多商品房的价格越危险。

综合来看，房地产的问题终归还是价格太高，也许最好的办法，只有号召大家不计个人荣辱，侠之大者为国接盘更加实际。